房地產的買賣，不可以把目前的承租戶掃地出門，這個原則叫做「買賣不破租賃」。但是究法律的歷史，並不是一開始就是如此的。
『……羅馬法對於承租人完全未設有保護，舊德國法則具社會色彩，且友善於承租人，謂之「租賃破（先於）買賣」（hur brickt koep）。過去，共通法的人文主義法律人回歸羅馬法的原則：「買賣破租賃」（Kauf bricht Miet）；自然法再一次著眼於在小人物的福祉，《普魯士一般邦法》對於承租人的保護格外周全，甚至賦予承租人享有「物上之權利」，承租人不再被掃地出門。不過，歷史學派及《（羅馬）學說彙纂法》於十九世紀則是重建了純粹的羅馬法。在一八八七年公布的《民法典》第一版草案依舊如此。當時人們認為，對於承租人的保護將過度干預財產權。各方於焉展開了激烈的對立論戰，特別是奧圖.•封•基爾克於一八八九年發行的書中，結果他的見解勝出，其他許多對此問題的相關著作也陸續問世，同樣支持他的見解。自此之後，在德國又再次說，如漢堡市長蘭根貝克所言，「租賃破（先於）買賣」（hur brickt koep）或「買賣不破租賃」（Kauf bricht nicht Miet），（譯按：舊）《民法典》第五七一條的說法則是：
出租土地於交付承租人後，為出租人讓與第三人者，受讓人代替原出租人於其享有所有權期間，承接租賃關係所生之權利與義務。
新的所有人必承受其前手之契約上義務。…….』*
德國繼受羅馬的法律(羅馬法)，但經過一翻爭辯，在後來的德國法律中，是採取對較弱勢的承租戶較有利的「買賣不破租賃」的法律條文和見解。
德國的《民法典》從1900年頒行以來，最大的改變在於所謂的「契約自由」的精神上面。
『不只是買賣契約，《民法典》抽象化的還包括各種不同的契約，不管是買賣契約、借貸契約、租契約或勞動契約，概皆如此。契約於雙方合意時成立，而且僅雙方合意之事具有效力。這就是合意原則(Konseisprinzip）、契約自由，又稱為私法自治（Privarautonomie）。任何人都應該享有自己決定的權利，也就是透過契約，不受國家的管制。』*
契約自由的問題，在於如果訂立契約雙方的強弱勢差異太大，弱勢的一方可能不得不接受強勢一方的條件，那麼社會的正義就可能會被扭曲。因此從第一次世界大戰及以後，契約自由進一步受到限制，最明顯就是在工業革命之後的勞動契約。然而起初的出發點不在於社會正義，反而而是國家的需要
『……工業區（Fabrikbezirke）可能沒辦法供應足夠的役男額度。許多青少年基於健康因素而無法服役。他把它歸因於童工以前在礦場及工廠的工作。這些童工太小就被迫工作，他們必須長期工作，而且經常要值夜班。因此，一八三九年，禁止九歲以下兒童工作；一八五三年，禁止十二歲以下兒童工作。兒童父母及業者的契約自由不再像以前那麼為所欲為。至於婦女的工作則未規範。不同於英國一八四七年的《十小時工時法》，。主要的部分仍然照舊。於一八八〇年代，增加了社會保險。一八九一年，在勞工保護方面終於有週日工作的一般性限制，並引進婦女夜間工作禁止以及母性保護等規定。一九一〇年，針對未滿十六歲的青少年及婦女設定十小時日工時制。』*
一般契約自由是限制在內容，但有少部分是締約的自由。譬如某些市場的參與者就不可以在市場分配或聯合行為(控制價格)等方面締約進行；而像鐵路、水電瓦斯等供應，則強制締約，不得拒絕客戶。
除了勞動法，在社會租賃法中，也針對租賃契約的內容自由加以限制，以在出租人及承租人的經濟地位不對等的時候，保護承租人。
『一九七一年發生了一件奇蹟，那是最後一次的改造。社會與自由的聯合政府頒行了《關於住宅租賃關係解約保護法》，也就是住宅解約保護法。出租人的解約權形同被廢除，只有在例外情形方得允許，亦即於承租人有重大違反租賃契約、出租人有自用需求或經濟利用之變更，例如拆除；依新程序的提高租金被禁止。……』*
現在德國，房東沒有正當理由(如積欠租金、房客擾鄰等等)是不可以終止租約，縱使有理由終止也要給房客3個月的緩衝期。加上地方的租賃協會提供承租者法律諮詢，因此總而言之對承租方保護很周全，這也是為什麼在德國有半數以上的人選擇租房子而不是擁有房子。這也是限制契約自由所帶來的正面效果。
有人說法律是最低限度的道德。其實更精確地講，法律是法律，道德是道德。道德是個人心中認為的善與惡。而法律則是人與人之間的規範。道德和法律之間的空間，就是個人的自由了。
『……法與道德分立的範圍越大，個人的自由活動範圍越大。人們只需要遵守法律。至於道德，人們或多或少可以自己決定。……』*
『……國家的法律在一些原本不受法規範的社會領域中持續不斷地擴增。法律的歷史，同時即是法持續增長的歷史，早在古代即是如此。今天我們把這個現象稱為「法制化」（Verechlichung）。這種現象同時受到右派與左派的抨擊。右派人士憂心法律洪流（Gesetzesfut）會再度限制個人的自由。來自左派的討論則起於一九七O年代初期。因為政治的法制化讓（政治）改變的形成空間越來越小。儘管如此，國家的支配權力實際上是持續擴增，伴隨產生的是嘗試藉由法的途徑把國家權力再度予以節制。此即法在今日的兩項功能。一方面，法是一種統治工具，於政治刑法尤其明顯。但是如前所述，這種情形亦見諸私法與行政法，這部分特別是與國家法學的通說相結合。另方面，法的功能在於限制國家的權力。「Iustitia fundamentum regnorum」（正義是政治的基礎），法律是統治的基礎。政治亦受法律的拘束，不得逾越法律。這是十九世紀自由派人士為貫徹法治國家的戰鬥吶喊。哪一種功能較為重要，統治功能或法治國功能，每個人都必須自己思考。這點無論如何都不能量化的。』*
徒法不足以自行。如果道德低落，必須讓國家機器執行嚴刑峻罰，這絕非社會之福。而嚴刑峻罰，代表更多更嚴的法律，也就是「法制化」，代表對國家力量的增強，而對人民的自由的限縮了。
在法律上有最高刑期及罰金的限制，就是對於法律機器權力的限制，不讓它無限上綱。受委屈的人民，最後只能走行政救濟的路，但是爭取權利的責任就落在當事人自己的身上了。
台灣和德國一樣，採行的是大陸法系，也是源自羅馬法。在審判上以依法律條文的解釋和演繹為主，這和英國、美國的海洋法系，依據各種過去的判例來審判，有很大的不同。同為大陸法系，德國的這本法律概論—《法學導論的博雅講堂》—對台灣的法律人，就是入門很好的參考資料了。
*：烏維·魏瑟 著，李建良 譯，《法學導論的博雅講堂》，2023年1月，商周出版
2024/1/25 法學導論的博雅講堂 Damakey
